AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI GIUBILATO di Giubilato Paolo FAQ: Frequently Asked Questions

Accordo sul nome dell’amministratore

D: La contabilità del condominio
E’ tenuto l’amministratore a redigere la contabilità del condominio distinguendo le spese di competenza del conduttore da quelle di competenza del locatore?

R: La risposta e’ negativa. E’ vero infatti che, ai sensi dell’attuale normativa, i conduttori possono partecipare, con diritto di voto, alle assemblee aventi ad oggetto le spese e le modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, ma ciò non comporta che l’amministratore debba provvedere alla loro convocazione o che debba redigere la contabilità distinguendo tra spese di competenza del conduttore e quelle di competenza del locatore, né tantomeno che debba provvedere ad inviare al conduttore rendiconti e riparti. Si tratta, infatti, di questioni interne al rapporto di locazione alle quali l’amministratore è del tutto estraneo, dovendo egli intrattenere rapporti diretti esclusivamente con il condomino locatore (vedi cass. Sent. N.4802 22.04.1992).

Nella prassi di tutti i giorni comunque i rendiconti condominiali tengono solitamente conto delle differenziazione tra spese a carico del conduttore e del locatore.

D: Spese condominiali a carico del conduttore?
In un contratto di locazione di un immobile le parti hanno stabilito che le spese condominiali siano a carico del conduttore in modo forfetizzato. Tale clausola può essere considerata legittima?

R: La risposta è negativa. La pattuizione di cui trattasi è stata ritenuta nulla perché contraria all’art. 79 L. 392/78 come citato nella sentenza di Cassazione n. 3431 del 08.03.2002.

D: Non assicurare il fabbricato?
Qualora l’assemblea deliberi di non assicurare il fabbricato, possono essere addebitate all’amministratore eventuali responsabilità in caso di sinistro-incidente.

R: La deliberazione in merito alla stipulazione di un contratto di assicurazione è di esclusiva competenza dell’assemblea, e l’amministratore anche volendo non avrebbe il potere di stipulare il contratto senza il preventivo consenso assembleare.

Nessuna responsabilità può derivare in capo all’amministratore qualora l’assemblea non abbia assunto delibera specifica.

Esiste invece una responsabilità dell’amministratore qualora a polizza deliberata e posta in essere, non venisse adeguato il valore della stessa. L’adeguamento del valore della polizza condominiale è infatti un atto conservativo ove questa fosse stata deliberata in precedenza o imposta dal regolamento condominiale.

D: Infiltrazione provenienti dal tetto
A causa di alcune infiltrazione provenienti dal tetto usurato dal tempo, un condomino lamenta dei danni nella propria abitazione. E’ corretto addebitare la spesa di sistemazione dell’immobile a tutto il condominio secondo i millesimi di proprietà?

R: Giustamente il condomino danneggiato deve formulare le sue pretese nei confronti del condominio che è il soggetto tenuto a provvedere alla eliminazione delle cause del danno e al risarcimento dello stesso. E’ consigliabile comunque che l’argomento transiti, con idoneo punto all’ordine del giorno, per l’assemblea condominiale, anche se l’intervento rientra nelle mansioni conservative dell’amministratore.

D: Una terrazza ad uso esclusivo
Una terrazza ad uso esclusivo, che ha la funzione di coprire alcune unità immobiliari di un condomino, necessita di alcuni lavori di sistemazione. Come deve essere ripartita la relativa spesa?

R: In assenza di altri elementi di giudizio deve trovare applicazione l’art. 1126 del codice civile, con conseguente ripartizione della spesa: 1/3 a carico dei titolare esclusivi del calpestio e 2/3 a carico di coloro i quali sono coperti dalla terrazza. Qualora la terrazza copra anche parti comuni quali vani scala o atrio di entrata, una pro quota della quota dei 2/3 andrà addebitata a tutto il condominio in base alle superfici coperte da tale terrazza.

D: Accordo sul nome dell’amministratore
In un condominio di nuova costituzione non si riesce a trovare l’accordo sul nome dell’amministratore. Come ci si deve comportare?

R: Per risolvere la descritta situazione non v’è altra via che rivolgersi all’autorità giudiziaria che– ai sensi dell’art. 1129 del codice civile – delibera la nomina di un amministratore giudiziario. Tale richiesta può essere inoltrata anche da un solo condomino.